Wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne po ogłoszeniu upadłości właściciela nieruchomości.

Czy sąd wieczystoksięgowy może wpisać roszczenie o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne po ogłoszeniu upadłości właściciela obciążonej nieruchomości?

Z zainteresowaniem zapoznałem się z artykułem dr. Przemysława Wołowskiego pod tyt. “Wpis hipoteki umownej do księgi wieczystej po ogłoszeniu upadłości właściciela nieruchomości.” opublikowanym w Doradcy Restrukturyzacyjnym nr 31 [1/2023].

Na stronie 41 w rozdziale “Wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne w świetle art. 81 ust. 1 Prawa Upadłościowego (dalej Pr.Upad.) Autor omawia zagadnienie dopuszczalności wpisania przez sąd wieczystoksięgowy roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne.

Jeżeli prawidłowo zidentyfikowałem stan faktyczny, zagadnienie to dotyczy sytuacji, gdy umowa zobowiązująca do ujawnienia roszczenia została zawarta przed ogłoszeniem upadłości, gdyż po jej ogłoszeniu upadły na podstawie art. 75 Pr.Upad. pozbawiony jest zarządu oraz możliwości korzystania z mienia wchodzącego w skład masy upadłości, nie może więc skutecznie zawrzeć takiej umowy.

Autor pisze więc, jak rozumiem, o zawarciu przez właściciela nieruchomości, jeszcze przed ogłoszeniem upadłości, umowy o zobowiązaniu się do przeniesienia już istniejącej hipoteki z dalszego na wyższe miejsce lub o wynikającym z jednego zdarzenia ekonomicznego ustanowieniu w trybie opisanym w art. 81 ust. 2 Pr.Upad. hipoteki na zabezpieczenie jakiegoś zobowiązania i równoczesnym ujawnieniu roszczenia o przeniesienie tej hipoteki na wyższą pozycję po wygaśnięciu hipoteki zajmującej obecnie tę pozycję.

Odrębną kwestią jest, że taka umowa będzie mieć, jak mi się wydaje, charakter umowy wzajemnej, wyobrażam sobie taką umowę jako umowę zabezpieczającą wykonanie jakiegoś innego zobowiązania dłużnika, przy czym głównym zabezpieczeniem jest wpis hipoteki, a zobowiązanie się do przeniesienia jej na opróżnione miejsce ma za zadanie wzmocnić hipotekę tymczasowo wpisaną na niższej pozycji, a więc najprawdopodobniej niewystarczającą do pełnego zabezpieczenia wykonania zobowiązania. Zastanawiam się, czy może takie zobowiązanie pojawić się bez świadczenia wzajemnego, ale nie widzę formalnych przeciwwskazań. Tym bardziej, że nie można (o czym dalej) zarzucić właścicielowi nieruchomości działania z pokrzywdzeniem innych wierzycieli hipotecznych.

Kolejnym elementem stanu rzeczy jest fakt, że został złożony wniosek do sądu wieczystoksięgowego o ujawnienie tego roszczenia w księdze wieczystej.

Po złożeniu wniosku o ujawnienie wpisu, a przed dokonaniem wpisu roszczenia do księgi wieczystej następuje ogłoszenie upadłości właściciela nieruchomości i jednocześnie zobowiązującego się do przeniesienia hipoteki na wyższe, opróżnione miejsce.

Wydaje mi się, biorąc pod uwagę przedstawioną poniżej argumentację, że wniosek o wpis tego roszczenia mógłby zostać złożony także po ogłoszeniu upadłości, jeśli umowa zobowiązująca została zawarta wcześniej.

Autor uważa, że w takiej sytuacji sąd wieczystoksięgowy powinien oddalić wniosek w oparciu o art. 6269 KPC.

Uzasadniając swoje stanowisko podkreśla On, że ujawnienie roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne wywołuje specjalne skutki, określone w art. 1019 zd. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej ukwh).

Stawia też tezę, że dokonanie przedmiotowego wpisu byłoby w opozycji do zakazu wynikającego z art. 81 ust. 1 Pr.Upad., który chroni między innymi porządek zaspokajania roszczeń wierzycieli.

W mojej ocenie ten ostatni wniosek jest nieuprawniony. Wydaje mi się natomiast, że skoro ustawodawca w art. 81 ust. 2 Pr.Upad. dopuścił wpis hipoteki po ogłoszeniu upadłości, to tym bardziej powinien dopuścić wpis roszczenia o jej przeniesienie. W mojej osobistej ocenie wpis, o którym mowa w art 81 ust. 2 Pr.Upad., nastąpić może na każdym miejscu, które jest wolne, w tym na pierwszym, opróżnionym wcześniej miejscu, co zasadniczo przecież zmienia porządek zaspokajania wierzycieli. Stosując więc argumentum a fortiori a maiori ad minus, wnioskuję, że ustawodawca dopuszcza możliwość wpisania roszczenia o przeniesienie istniejącej lub wpisanej na podstawie art. 81 ust. 2 Pr.Upad. hipoteki na opróżnione miejsce.

W końcowej części tego rozdziału, w podsumowaniu, Autor wywodzi wniosek, że ze względu na skutki wpisu do księgi wieczystej roszczenia wierzyciela o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę, zakazem z art. 81 ust. 1 Pr.Upad. należy objąć również wpis przedmiotowego roszczenia.

Jakkolwiek trafiają mi do przekonania wszystkie podnoszone przez Autora argumenty, pozwolę się sobie nie zgodzić się z ostatecznym wnioskiem w tej konkretnej sprawie.

Uważam, że sąd wieczystoksięgowy nie może odmówić dokonania wpisu do księgi wieczystej roszczenia z art. 1019 ukwh.

Rozważając podniesione przez Autora zagadnienia wziąłem pod uwagę dwa aspekty skutków jakie wywołuje wpis roszczenia, o którym mowa w art. 1019 ukwh.

Po pierwsze skutki odnoszące się do innych wierzycieli upadłego, a w dalszej kolejności tylko wobec innych wierzycieli hipotecznych zabezpieczonych na rzeczonej nieruchomości.

Uważam, że art. 81 ust. 1 Pr.Upad. nie koliduje z art. 1019 ukwh gdyż nie mamy do czynienia z “obciążeniem” o którym mowa w tym przepisie, zarówno w znaczeniu dosłownym, jak również w znaczeniu rozszerzonym, a więc rozumianym jako pogorszenie się pozycji pozostałych wierzycieli.

Rozważając sytuację wierzycieli hipotecznych, którzy są wpisani na nieruchomości wobec innych wierzycieli upadłego widać wyraźnie, że wzajemne relacje wierzycieli hipotecznych są nieistotne dla pozostałych wierzycieli. Suma zaspokojenia wszystkich wierzycieli hipotecznych z nieruchomości obciążonej hipotekami, będzie bowiem dokładnie taka sama niezależnie, od kolejności wpisu hipotek.

Wierzyciele hipoteczni zostaną zaspokojeni do wysokości kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości (art. 336 Pr.Upad.), a pozostałe, niezaspokojone wierzytelności będą zaspokojone poprzez podział pozostałych funduszy masy upadłości (art. 340 Pr.Upad.), bądź też wszystkie wierzytelności hipoteczne zostaną w pełni zaspokojone a nadwyżka ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, ponad wpisane wierzytelności zabezpieczone hipotecznie, zostanie przekazana do masy upadłości i rozdysponowana wobec pozostałych wierzycieli.

Wydaje mi się, że dyspozycja art. 81 ust. 1 i ust. 1a Pr.Upad., mająca na celu ochronę pozostałych wierzycieli nie doznaje uszczerbku w sytuacji gdy mówimy o przeniesieniu hipoteki już istniejącej, nie następuje bowiem nowe „obciążenie”.

Dyspozycja art. 81 ust. 2 Pr.Upad., gdzie następuje obciążenie, ma nieco inny charakter, gdyż następuje obciążenie, ale dopuszczone wprost przez ustawodawcę z powodów, które nie są przedmiotem tych rozważań.

Z wymienionych powyżej względów należy uznać, że wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki ma znaczenie wyłącznie dla wzajemnych rozliczeń pomiędzy tymi konkretnymi wierzycielami hipotecznymi. Wierzyciele posiadający hipoteki na miejscach niższych niż pierwsze miejsce powinni być świadomi, że jeśli wyższe miejsce zostanie opróżnione to może zostać wypełnione nowym wpisem w dowolnym momencie. Biorąc ten stan rzeczy pod uwagę przy ustanawianiu hipoteki nie sposób mówić o pokrzywdzeniu ich przez wpisanie na wyższej pozycji jakiejkolwiek nowej hipoteki w wartości odpowiadającej wartości opróżnionej.

W mojej ocenie nie następuje pogorszenie pozycji wierzycieli wpisanych na niższych pozycjach po wpisaniu roszczenia o przeniesienie.

Tę ostatnią opinię opieram o stanowisko jurysprudencji, które legło u podstaw zmiany przepisów ukwh i wprowadzeniu możliwości rozporządzania opróżnionym miejscem zastępując rozwiązanie polegające na postępowaniu hipotek.

Znalazłem w podawanej przez Autora bibliografii komentarz do art. 1019 ukwh Bartłomieja Swaczyny (Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu wieczystoksięgowym. Komentarz, red. J.Pisuliński, Lex 2014) NB 4, w którym podkreśla on, że rozwiązanie to nie pogarsza położenia wierzycieli, którym przysługują hipoteki o niższym pierwszeństwie, ponieważ nie mają oni dostatecznych podstaw, aby zakładać w chwili ustanowienia hipoteki, że zabezpieczenia o wyższym pierwszeństwie wygasną, zanim dojdzie do realizacji ich uprawnień.

Przekonuje mnie ta argumentacja i uważam za dr. Swaczyną, że wierzyciele hipoteczni wpisani na niższych miejscach nie są pokrzywdzeni przez wpisanie hipoteki na wyższym miejscu.

W sytuacji, gdy mamy do czynienia z nieruchomością, która wchodzi w skład masy upadłości, obowiązuje zakaz obciążania masy upadłości ustanowionym w art. 81 ust. 1 i 1a Pr.Upad., ale działa on na korzyść pozostałych wierzycieli upadłego, którzy skorzystają ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, jeśli przekroczą one sumę wartości wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie.

W mojej ocenie zachodzi wyraźna różnica pomiędzy obciążeniem masy upadłości, o którym mowa w art. 81 ust. 1 Pr.Upad. lub ustanowieniem hipoteki, o której mowa w art. 81 ust. 1a Pr.Upad. a przeniesieniem istniejącej hipoteki na skutek realizacji roszczenia z art. 1019 ukwh, lub która została wpisana w oparciu o art. 81 ust. 2 pr.Upad., na wyższe miejsce.

Wpisanie roszczenia o przeniesienie już istniejącej hipoteki, jest indyferentne dla poziomu zaspokojenia pozostałych wierzycieli dłużnika.

Z tego względu uważam, że wniosek o wpis takiego roszczenia powinien być wpisany przez sąd wieczystoksięgowy także po ogłoszeniu upadłości dłużnika będącego właścicielem nieruchomości.

W przypadku, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w toku postępowania egzekucyjnego, a kwota uzyskana ze sprzedaży będzie wystarczająca na pokrycie roszczeń wierzyciela hipotecznego ujawnionego na pierwszym miejscu, roszczenie to i tak nie ziści się, gdyż w planie podziału zostaną uwzględnione hipoteki i ich kolejność istniejące w dniu ogłoszenia upadłości, z uwzględnieniem dyspozycji art. 81 ust. 2 Pr.Upad.

Przeniesienie hipoteki w oparciu o to roszczenie nabędzie znaczenia w toku postępowania upadłościowego natomiast w przypadku gdy wierzytelność zabezpieczona hipoteką na której miejsce ma być przeniesiona hipoteka z niższego miejsca zostanie spłacona za pośrednictwem innych środków niż egzekucja obciążonej nieruchomości. Tak może zdarzyć się, jeśli wierzytelność zabezpieczona jest hipoteką łączną i suma uzyskana ze sprzedaży innej nieruchomości zaspokoiła wierzytelność w całości.